Immobilien in Portugal sind seit Jahren ein beliebtes Thema unter deutschen Auswanderern. Das milde Klima, die hohe Lebensqualität und vergleichsweise günstige Preise ziehen nicht nur Ruheständler, sondern auch digitale Nomaden, Unternehmer und Familien an. Wer sich ernsthaft mit dem Gedanken beschäftigt, nach Portugal auszuwandern, sollte sich frühzeitig mit dem Immobilienmarkt vertraut machen – denn es gibt einige Besonderheiten.
Ob zur Eigennutzung oder als Investment – Immobilien in Portugal bieten viele Möglichkeiten. In diesem Artikel erfährst du alles Wichtige über Mietpreise, Kaufprozesse, rechtliche Rahmenbedingungen und regionale Unterschiede, damit du eine fundierte Entscheidung treffen kannst.
Mietmarkt: Zwischen Schnäppchen und Ansturm auf Hotspots
Der Mietmarkt in Portugal ist zweigeteilt. Während kleinere Städte im Landesinneren oder im Norden mit günstigen Mieten locken, sind Ballungsräume wie Lissabon, Porto oder auch die Algarve teurer geworden – vor allem durch die hohe Nachfrage internationaler Zuzügler.
In Lissabon zahlst du für eine kleine Wohnung schnell 1.000€ oder mehr monatlich, während in ländlichen Regionen ähnliche Wohnungen für 400–600€ zu haben sind. Die meisten Mietverträge laufen auf unbestimmte Zeit, wobei oft eine Kaution von zwei Monatsmieten verlangt wird. Es ist üblich, dass Wohnungen unmöbliert vermietet werden – achte hier genau auf den Zustand, Ausstattung und die Vertragsbedingungen.
Immobilien in Portugal zu mieten kann vor allem für den Einstieg sinnvoll sein, um sich mit dem Land und den lokalen Gegebenheiten vertraut zu machen, bevor man einen Kauf in Erwägung zieht.
Auf Immobilienportalen wie Immobilienscout 24 kann man sich einen ersten Eindruck über den Markt in Portugal machen.
Kauf einer Immobilie: So läuft der Prozess ab
Der Kaufprozess für Immobilien in Portugal ist vergleichsweise unkompliziert – auch für Ausländer. Du benötigst lediglich eine portugiesische Steuernummer (NIF), die du beim lokalen Finanzamt beantragen kannst. Mit dieser NIF kannst du ein Bankkonto eröffnen und eine Immobilie erwerben.
In der Regel läuft der Kauf in drei Schritten ab:
- 1. Vorvertrag (Contrato de Promessa de Compra e Venda) – rechtlich bindend, mit Anzahlung (meist 10%).
- 2. Due Diligence – Überprüfung durch einen Anwalt: Eigentumsverhältnisse, Schuldenfreiheit, Baupläne.
- 3. Kaufvertrag beim Notar (Escritura Pública) – Übertragung des Eigentums, Zahlung des restlichen Kaufpreises.
Die Kaufnebenkosten liegen zwischen 6–8% des Kaufpreises und beinhalten Grunderwerbssteuer (IMT), Notarkosten, Stempelsteuer sowie Anwaltsgebühren.
Preisentwicklung und attraktive Regionen für Immobilien in Portugal
Die Preise für Immobilien in Portugal sind in den letzten Jahren gestiegen, vor allem in touristischen Regionen. Dennoch gilt Portugal im europäischen Vergleich weiterhin als erschwinglich – besonders in den Regionen Alentejo, Zentrales Portugal oder Nordportugal.
Hier einige Beispiele für durchschnittliche Quadratmeterpreise (Stand 2024):
- Lissabon: 4.000–6.000€/m²
- Porto: 2.500–4.000€/m²
- Algarve: 3.000–5.000€/m²
- Ländliche Regionen: 1.000–2.000€/m²
Besonders interessant für Auswanderer sind Orte wie Cascais (nahe Lissabon), Lagos (Algarve) oder Coimbra (Universitätsstadt mit hoher Lebensqualität).
Besonderheiten für Ausländer
Der portugiesische Immobilienmarkt ist offen für Ausländer, es gelten keine Einschränkungen beim Immobilienkauf. Wichtig ist jedoch, sich frühzeitig mit einem lokalen Anwalt oder Makler abzustimmen – besonders, wenn du nicht fließend Portugiesisch sprichst.
Außerdem solltest du beachten, dass einige Immobilien – besonders auf dem Land – nicht vollständig legalisiert sind. Eine sogenannte „Due Diligence“ durch einen Anwalt ist daher dringend zu empfehlen.
Einige Käufer nutzen Immobilien in Portugal auch als Teil ihrer Flaggentheorie-Strategie: etwa als steuerfreies Zweitdomizil oder zur Beantragung eines Aufenthaltsvisums (z. B. D7- oder Golden Visa – letzteres aber stark eingeschränkt seit 2023).
Finanzierung & Kreditaufnahme
Die meisten portugiesischen Banken vergeben auch Hypotheken an Nicht-Residenten. Üblich sind dabei:
- Mind. 30% Eigenkapital
- Laufzeiten von 20–30 Jahren
- Zinssätze zwischen 3–5% (variabel oder fest)
Beachte: Die Kreditvergabe ist mit Bürokratie verbunden und erfordert eine gute Dokumentation deiner finanziellen Situation. Eine vorherige Finanzierungszusage ist beim Immobilienkauf sinnvoll.
Steuerliche Aspekte beim Immobilienbesitz
Als Eigentümer einer Immobilie zahlst du jährlich die sogenannte IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), eine kommunale Immobiliensteuer. Diese beträgt je nach Region und Art der Immobilie zwischen 0,3 und 0,8% des Einheitswertes. Zudem kann beim Verkauf eine Kapitalertragssteuer anfallen – hier lohnt sich steuerliche Beratung.
Fazit
Immobilien in Portugal sind eine attraktive Möglichkeit für Auswanderer, sich langfristig im Land niederzulassen oder zu investieren. Wer den Markt kennt, die rechtlichen Rahmenbedingungen beachtet und sich gut vorbereitet, kann hier nicht nur ein neues Zuhause finden, sondern auch finanziell sinnvoll agieren.
Unsere ausführliche Beitragsserie für deine Auswanderung nach Portugal:
- Informationen über Steuern und Abgaben in Portugal findest du in diesem Beitrag.
- Informationen über Bankkonten in Portugal findest du in diesem Beitrag.
- Informationen über Aufenthaltsgenehmigungen für Portugal findest du in diesem Beitrag.
- Informationen über den Arbeitsmarkt in Portugal findest du in diesem Beitrag.
- Informationen über die Krankenversicherung in Portugal findest du in diesem Beitrag.
- Eine Übersicht zu deiner Auswanderung nach Portugal findest du in diesem Beitrag.
